पुणे(प्रतिनिधी)–पुणे शहर आणि परिसरात जुन्या गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाची लाट प्रचंड वेगाने पसरत असतानाच, या प्रकल्पांच्या भवितव्याबाबत एक अत्यंत महत्त्वाचा निष्कर्ष समोर आला आहे. पुण्यातील पुनर्विकास प्रकल्प पूर्णपणे बंद पडण्याचा अथवा कालबाह्य होण्याचा धोका हा इतर सर्वसामान्य नवीन गृहप्रकल्पांइतकाच आहे, मात्र पुनर्विकासाचे काम ठरलेल्या वेळेत पूर्ण न होता रखडणे, त्यांना वारंवार मुदतवाढ लागणे आणि प्रत्यक्ष ताबा मिळण्यास मोठा विलंब होणे हाच सोसायट्या आणि सभासदांसमोरील मुख्य धोका ठरत आहे. महारेराच्या आकडेवारीनुसार, ज्या पुनर्विकास प्रकल्पांना अधिकृत मुदतवाढ मिळाली आहे, ते प्रकल्प त्यांच्या मूळ नियोजित वेळेपेक्षा सरासरी १६ महिने विलंबाने पूर्णत्वाकडे जात असल्याचे स्पष्ट झाले आहे.
‘ड्रीम्स रीडेव्हलप्ड’ या पुण्यातील पुनर्विकास सल्लागार व डेटा प्लॅटफॉर्म संस्थेने प्रसिद्ध केलेल्या ‘द रीडेव्हलपमेंट पल्स’ या अहवालातून समोर आला आहे. ‘महारेरा’च्या सार्वजनिकरीत्या उपलब्ध आकडेवारीच्या आधारे पुण्यातील पुनर्विकासाच्या स्थितीचे विश्लेषण या अहवालात करण्यात आले आहे. ड्रीम्स रीडेव्हलप्डचे संस्थापक सीए एस. लक्ष्मीनारायणन यांनी पत्रकार परिषदेत अहवालातील निष्कर्ष मांडले.
पुणे जिल्ह्यामध्ये महारेराकडे नोंदणीकृत असलेल्या एकूण ४,८२३ गृहप्रकल्पांपैकी ६२९ प्रकल्प हे पुनर्विकास श्रेणीतील आहेत, म्हणजेच एकूण प्रकल्पांमध्ये पुनर्विकासाचा वाटा १३ टक्के आहे. विशेष म्हणजे, सध्या पुण्यात प्रत्यक्ष बांधकाम सुरू असलेल्या १,८६९ सक्रिय प्रकल्पांपैकी ३७३ प्रकल्प हे पुनर्विकासाचे असून, सक्रिय प्रकल्पांमधील पुनर्विकासाचे प्रमाण तब्बल २० टक्क्यांपर्यंत पोहोचले आहे. सन २०१७ मध्ये शहरातील एकूण नव्या नोंदणीकृत प्रकल्पांमध्ये पुनर्विकासाचा वाटा अवघा ३.६ टक्के होता, तो २०२३ आणि त्यानंतरच्या काळात २५ ते २६ टक्क्यांपर्यंत वाढला आहे. यावरून पुणे शहरातील रिअल इस्टेट बाजारात पुनर्विकासाने अत्यंत मजबूत स्थान निर्माण केल्याचे अहवालातून दिसून येते.
पुण्याच्या पुनर्विकासाचे केंद्र म्हणून कोथरूड आघाडीवर
भौगोलिक दृष्टीने विचार केल्यास, पुणे शहरातील पुनर्विकासाचा संपूर्ण केंद्रबिंदू कोथरूड परिसराभोवती फिरताना दिसतो. शहरातील एकूण ६२९ पुनर्विकास प्रकल्पांपैकी तब्बल २४४ प्रकल्प, म्हणजेच एकूण ३९ टक्के कामे एकट्या ४११०३८ या कोथरूडच्या पिनकोड क्षेत्रात केंद्रित झालेली आहेत. कोथरूड भागातील महारेराकडे नोंदणीकृत असलेल्या एकूण ४१० प्रकल्पांपैकी ६० टक्के प्रकल्प हे केवळ पुनर्विकासाचेच आहेत. सध्या सक्रिय असलेल्या ३७३ प्रकल्पांपैकी १५० सक्रिय प्रकल्प कोथरूडमध्ये सुरू आहेत. कोथरूडमधील डहाणूकर कॉलनी येथे २२, रामबाग कॉलनी येथे १७ आणि आयडियल कॉलनी येथे ९ पुनर्विकास प्रकल्प कार्यरत आहेत. कोथरूडव्यतिरिक्त एरंडवणे व डेक्कन क्षेत्रात ६६, पार्वती व सहकारनगर भागात ६२, शिवाजीनगर व भामबुर्डा परिसरात ३८, पिंपरी-चिंचवड क्षेत्रात ४३, गुलटेकडी व बिबवेवाडी भागात ३३, सदाशिव व नवी पेठेत २५, औंधमध्ये २१, बावधनमध्ये १६ आणि कर्वेनगरमध्ये १२ पुनर्विकास प्रकल्प नोंदणीकृत आहेत.
नव्याने उतरलेल्या डेव्हलपर्सचा भरणा सर्वाधिक
पुण्यातील पुनर्विकास क्षेत्राचे आणखी एक प्रमुख वैशिष्ट्य म्हणजे या बाजारात मोठ्या किंवा अनुभवी बांधकाम व्यावसायिकांपेक्षा नव्याने उतरलेल्या डेव्हलपर्सचा भरणा सर्वाधिक आहे. ६२९ पुनर्विकास प्रकल्पांमागे ४४९ डेव्हलपर्स कार्यरत असून, त्यापैकी ३९३ डेव्हलपर्स, म्हणजेच तब्बल ८८ टक्के बांधकाम व्यावसायिक हे केवळ एकाच पुनर्विकास प्रकल्पावर काम करत आहेत. बाजारात पाच किंवा त्याहून अधिक प्रकल्प हाती असणाऱ्या डेव्हलपर्सची संख्या अवघी १९ आहे. पहिल्या १० मोठ्या डेव्हलपर्सच्या हाती संपूर्ण बाजारातील केवळ १६ टक्के प्रकल्प आहेत. सन २०१८ पासून दरवर्षी नोंदणी होणाऱ्या नव्या पुनर्विकास प्रकल्पांपैकी ६८ ते ७६ टक्के नोंदण्या या पहिल्यांदाच पुनर्विकासात पाऊल ठेवणाऱ्या डेव्हलपर्सकडून केल्या जात आहेत. कोथरूडसारख्या मुख्य भागात दोन किंवा अधिक सक्रिय प्रकल्प चालवणाऱ्या मोजक्या संस्थांमध्ये अमोल अजित रावेतकर, बांधेकर डेव्हलपर्स, बेलवलकर हाऊसिंग, दिगंबर पारुलेकर, फॉर्च्यून डेव्हलपर्स, गंगोत्री होम-स्, कोटिभास्कर इन्फ्रास्ट्रक्चर्स, पंडित जावडेकर असोसिएट्स, रांजेकर रियल्टी आणि व्यास बिल्डकॉन यांचा समावेश होतो. मात्र, या बहु-प्रकल्प डेव्हलपर्सपैकी ५२ टक्के संस्था केवळ एकाच पिनकोडपुरत्या मर्यादित असून २३ टक्के संस्था फक्त कोथरूडमध्येच कार्यरत आहेत.
१६ महिन्यांचा विलंब
प्रकल्पांच्या वेळेचा आणि मुदतीचा ताळेबंद पाहिला असता, पुनर्विकासातील विलंबाचे वास्तव अत्यंत चिंताजनक असल्याचे स्पष्ट होते. महारेराच्या मूळ मुदतीचा कालावधी पूर्ण झालेल्या ३१५ पुनर्विकास प्रकल्पांपैकी २६ टक्के प्रकल्प कालबाह्य झाले आहेत, तर इतर सर्व प्रकारच्या सामान्य प्रकल्पांमध्ये कालबाह्य होण्याचे हे प्रमाण २६.७ टक्के आहे. म्हणजेच प्रकल्प पूर्णपणे रखडून बंद पडण्याच्या बाबतीत पुनर्विकास आणि इतर प्रकल्पांमध्ये फारसा फरक नाही. मात्र, पुनर्विकास प्रकल्पांना मुदतवाढ मिळण्याचे प्रमाण २१.३ टक्के आहे, जे इतर सामान्य गृहप्रकल्पांमधील १२.६ टक्क्यांपेक्षा १.७ पटीने जास्त आहे. ज्या पुनर्विकास प्रकल्पांना अधिकृत मुदतवाढ मिळाली आहे, ते प्रकल्प त्यांच्या मूळ वेळेपेक्षा सरासरी १६ महिने विलंबाने चालत आहेत. पहिल्या मूळ वेळेच्या चक्रात केवळ ५२.७ टक्के पुनर्विकास प्रकल्प वेळेत पूर्ण होऊ शकले आहेत, तर इतर प्रकल्पांमध्ये वेळेत पूर्ण होण्याचे प्रमाण ५९.६ टक्के होते. सन २०२२ ते २०२४ दरम्यान नोंदणी झालेल्या आणि मुदत ओलांडलेल्या प्रकल्पांपैकी ३०.७ टक्के पुनर्विकास प्रकल्प कालबाह्य घोषित झाले आहेत.
२८ सोसायट्यांना प्रकल्प कालबाह्य होण्याचा आणि ५१ सोसायट्यांना विलंबाचा फटका
पुण्यातील पुनर्विकास क्षेत्रासाठी २०२६ आणि २०२७ ही दोन वर्षे अत्यंत निर्णायक आणि आव्हानात्मक ठरणार आहेत. सध्या सक्रिय असलेल्या ३७३ पुनर्विकास प्रकल्पांपैकी २१४ प्रकल्पांची महारेरा मुदत २०२६ ते २०२७ या कालावधीत संपुष्टात येत आहे. यामध्ये २०२६ मध्ये ९१ प्रकल्प आणि २०२७ मध्ये १२३ प्रकल्प पूर्ण होणे अपेक्षित आहे. या २१४ प्रकल्पांपैकी २६ प्रकल्पांची मूळ मुदत आधीच संपलेली असून ५३ प्रकल्पांनी आधीच किमान एकदा तरी अधिकृत मुदतवाढ घेतलेली आहे. भूतकाळातील विलंबाचा दर विचारात घेतला, तर या २१४ पैकी सुमारे ५६ प्रकल्प कालबाह्य होण्याचा आणि १०१ प्रकल्प आपली मूळ मुदत चुकवण्याचा स्पष्ट धोका आहे. अगदी ही शक्यता निम्मी मानली तरीही २८ सोसायट्यांना प्रकल्प कालबाह्य होण्याचा आणि ५१ सोसायट्यांना विलंबाचा फटका बसणार आहे. याशिवाय, विक्रीचा मंद वेग हेदेखील विलंबाचे मुख्य कारण ठरत आहे. सप्टेंबर २०२७ पर्यंत मुदत असलेल्या १३० प्रकल्पांपैकी ४६ टक्के प्रकल्पांमधील विक्रीयोग्य घरांपैकी २५ टक्क्यांपेक्षा कमी घरांची विक्री झाली असून, या प्रकल्पांमधील एकूण विक्रीचा वेग केवळ ३० टक्के नोंदवला गेला आहे.
गृहनिर्माण सोसायट्यांनी पुनर्विकासासाठी डेव्हलपरची निवड करताना केवळ आकर्षक आश्वासनांवर न भुलता महारेराच्या आकडेवारीवर आधारित ‘सीआरइडी’ म्हणजेच ‘क्रेडिट’ चाचणीचा वापर करणे अत्यंत आवश्यक बनले आहे. या चाचणीतील पहिला घटक म्हणजे ‘क्लस्टर विरुद्ध स्वतंत्र भूखंड’ हा आहे. एकापेक्षा जास्त सोसायट्या एकत्र येऊन केलेल्या क्लस्टर पुनर्विकासात प्रकल्प कालबाह्य होण्याचे प्रमाण केवळ ६ टक्के आढळले आहे, तर एकाच इमारतीच्या स्वतंत्र भूखंडावर चालणाऱ्या प्रकल्पांमध्ये हेच प्रमाण २७.१ टक्के इतके जास्त आहे. दुसरा घटक म्हणजे डेव्हलपरचा पूर्वेतिहास होय. ज्या डेव्हलपरची महारेरावर केवळ एकच नोंदणी आहे, त्यांचे प्रकल्प कालबाह्य होण्याचे प्रमाण २९.६ टक्के आहे, तर पाच किंवा अधिक प्रकल्पांचा अनुभव असणाऱ्या डेव्हलपर्सच्या बाबतीत हे प्रमाण १५.९ टक्क्यांपर्यंत खाली येते. तिसरा घटक म्हणजे अधिकृत मुदतवाढ प्रमाणपत्र आहे. महारेराची मुदतवाढ घेणे ही कायदेशीर प्रक्रिया असून, विना-प्रमाणपत्र काम रेंगाळणे हे प्रकल्प बंद पडण्याचे चिन्ह असते. चौथा घटक म्हणजे माहितीतील पारदर्शकता होय. सध्या ३८ टक्के पुनर्विकास प्रकल्पांनी महारेरावर विक्रीयोग्य घरांची स्पष्ट माहिती दिलेली नाही आणि केवळ २४ प्रकल्पांनी कायदेशीर वादांची नोंद केली आहे.
या सर्व पार्श्वभूमीवर, गृहनिर्माण सोसायट्यांनी पुनर्विकास करारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी अत्यंत कडक कायदेशीर आणि आर्थिक सुरक्षा उपाययोजना अमलात आणणे गरजेचे आहे. सोसायट्यांनी डेव्हलपरचा संपूर्ण महारेरा इतिहास तपासून पाहणे, सध्याचे मुदतवाढ प्रमाणपत्र आणि संभाव्य १६ महिन्यांचा विलंब गृहीत धरून नियोजन करणे आवश्यक आहे. शक्य असल्यास शेजारच्या सोसायट्यांना एकत्र आणून क्लस्टर पुनर्विकासाचा मार्ग स्वीकारावा. डेव्हलपरच्या इतर चालू प्रकल्पांच्या वेळेची खात्री करून घ्यावी आणि महारेरावरील माहितीची माहितीपत्रकाशी तुलना करावी. विशेषतः, भाड्यातील संभाव्य वाढ आणि कॉर्पस फंडामध्ये १६ महिन्यांच्या संभाव्य विलंबाचा अतिरिक्त खर्च आधीच समाविष्ट करून घेतला पाहिजे. ज्येष्ठ नागरिकांसाठी १६ महिन्यांचा विलंब हा अत्यंत मनस्ताप देणारा ठरत असल्याने, करारात भाडेवाढीचे स्पष्ट नियम, कॉर्पस फंडाची रक्कम एस्क्रो खात्यात जमा ठेवणे, ताबा प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत भाडे देण्याची अनिवार्य अट आणि तात्पुरत्या वास्तव्यासाठी लिफ्ट किंवा तळमजल्यावरील घराची सोय यांसारख्या अटी समाविष्ट करून सोसायट्यांनी आपले आर्थिक व सामाजिक हित सुरक्षित केले पाहिजे असे एस. लक्ष्मीनारायणन यांनी सांगितले.
